대한민국에서 집없는 부자로 살자

안녕하십니까? 박홍균입니다.

이글이 2009년 5월 책으로 출판 되었습니다.
책 제목은 "대한민국에서 집없는 부자로 살자"이며, 부제는 "통계로 본 아파트의 미래"입니다.

출판사의 도움으로 기존의 글에 더많은 데이터와 그래프를 추가하였고, 좀더 객관적인 시각으로 글을 고쳤으며, 최근의 경제 불황으로 인한 부둥산 시장의 변화와 영향에 대해서도 추가하였습니다.

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책을 출판해 주신 출판사 이비콤에 이 자리를 빌어 감사드립니다.

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이 글이 길어서 읽어보기 귀찮은 분들을 위해 이 글 전체를 요약하면, 다음과 같습니다.(숫자는 모두 통계청에서 가져왔습니다.) ● 2007년을 기점으로, 집을 사는 주연령층인 3,40대 인구가 감소합니다. ● 2010년을 기점으로, 실질 노동인구인 25~54세 인구가 감소합니다. ● 2010년 부터는 부동산 투기의 핵심이었던 베이비붐세대의 은퇴와 함께 고령화가 본격화됩니다. ● 지금까지는 인구가 가장 빠르게 늘어났지만, 앞으로는 가장 빠르게 줄어듭니다. 따라서 경제나 부동산의 모든 파라다임이 지금의 일본처럼 바뀌게 됩니다. ● 2005년 부터 매년 1~2인 가구는 매년 약 33 만 증가하고, 3인 이상 가구는 매년 약 8만가구 줄어듭니다. 따라서 대형아파트 보다는 1인 주택이나 중소형 아파트가 필요합니다. ● 하지만, 2007년부터 공급된 아파트는 80%이상이 중대형입니다. ● 따라서 2010년 부터 오피스텔이나 소형아파트는 부족하여 가격이 오르고, 대형 아파트와 주상복합은 남게되어 가격이 내립니다. ● 인구의 감소로 경제는 점차 나빠지고, 금리는 계속적으로 하락합니다.(금리가 하락하면 아파트 값이 오를 것이란 꿈은 깨십시오. 일본은 주택 담보 대출 금리가 1%대이지만, 20년동안 주택값은 내렸습니다.) ● 전세값과 아파트 값은 점차 비슷해지고, 전세는 향후 사라지고 월세만 남습니다. 참고적으로 아래의 글은 세계 금융위기가 일어나기 전인 2007년12월에서 2008년3월 사이에 만들 글이며, 이후 2008년10월까지 조금씩 보완을 하였습니다. 이후 2009년 하반기 이후 신문기사를 추가(제목에 신문사 이름이 있음)하였습니다. 신문기사를 추가한 이유는 실제로 제 예측이 얼마나 맞는지를 보여주기 위함입니다.

제 목	길이	작성일자	조회수
0. ● 책으로 출판되었습니다.(2009.5.6)	2162	09/05/14 13:41	1535
1. 서론	296	08/03/26 14:16	2036
1-1. 우리나라 아파트 값에는 거품이 없다	3829	08/03/22 20:48	7890
1-2. 아파트 값은 수요공급의 법칙으로 결정된다.	9601	08/03/24 09:45	4605
1-3. 세계에서 우리나라에만 있는 전세 제도	3488	08/02/04 13:16	5116
1-3-1. [한겨레21] 집값은 전세값으로 수렴할 수 있나	2306	09/10/18 06:33	527
1-4. 1980년 대 말 아파트 값의 폭등 원인은?	1925	08/03/22 20:52	3564
1-5. 1990년 대 아파트 값의 하락 원인은?	1277	08/03/22 21:19	3514
1-6. 2000년 초중반 아파트 값 폭등의 원인은?	3432	08/02/03 11:33	4238
1-7. 2008년의 13만 가구 미분양과 소형 평수 가격 상승의 원인은?	7738	08/03/22 22:01	4211
1-7-1. [연합뉴스] 수도권 중소형 아파트 입주 8년來 최소	941	10/01/10 09:31	293
1-8. 왜 우리나라 아파트 값은 오르기만 할까?	2334	08/02/01 13:14	4553
1-9. 3배가 아니고 5배인 이유	2563	08/03/23 08:11	3636
1-10. 보이지 않는 손이 작용하지 않는 이유는...?	2378	08/03/23 08:12	3182
1-11. 우리나라에는 집 지을 땅이 모자란다고요?	6125	08/02/04 14:08	3960
1-12. 미래의 인구는 예측이 아니다.	3380	08/02/04 10:21	4163
1-12-1. [조선일보] 못믿을 정부 주택통계	1995	09/10/23 07:23	410
1-13. 멍청한 대통령과 공무원들	4391	08/03/23 09:20	4046
2. 본론	126	08/03/26 14:17	2421
2-1. 아파트 값이 폭락하기 위한 요건	3207	08/02/18 14:49	8312
2-2. [수요측면]2007~2010년 사이에 실질 생산 인구 감소 시작	7247	08/02/04 00:00	5213
2-3. [수요측면]인구 감소는 버블을 터뜨릴 바늘	2800	08/03/24 16:06	3836
2-4. [공급측면]역대 최대의 토지 보상금이 의미하는 바는?	2181	08/02/03 23:49	4149
2-5. [공급측면]새로 만들어지는 43개 신도시에 인구 520만 명 수용	6583	08/03/11 20:21	3837
2-6. [공급측면]말도 안되는 시도별 인구 계획	5322	08/03/26 17:56	3393
2-6-1. [경향신문] 인천에 집 너무 많이 짓는다	3693	09/12/08 18:45	378
2-7. [공급측면]배보다 배꼽이 큰 후광효과	3897	08/04/15 07:37	3078
2-8. 2008년 - 인구 감소와 공급과잉, 지방은 이미 시작되었다	9707	08/03/24 15:23	3775
2-8-1. [한국경제]서울·지방 집값 격차 갈수록 확대	1466	09/07/13 07:09	527
2-8-2. [조선일보] 유령 아파트가 쏟아진다	2193	09/11/02 09:34	364
2-9. 향후 인구는 줄어도 가구 수는 늘어납니다. 하지만...	7644	08/02/06 12:34	6550
2-10. 왜 일본은 14년 간 집값이 내렸을까?	3880	07/12/21 20:50	5498
2-10-3. [다음까페] 평균 66％ 폭락한 타마 신도시	2512	09/11/02 12:37	444
2-11. 일본의 인구 감소와 부동산 붕괴	5646	07/12/21 22:57	5394
2-11-1. [중앙일보] 경영난 일본 사립대 줄줄이 폐교	871	09/09/23 07:35	379
2-11-2. [머니투데이] 학생수 적은 400개 학교 통·폐합	1660	09/08/26 22:06	413
2-11-3. [이데일리] 美주택 7개중 1곳이 `빈집`..사상최악	1291	09/11/11 14:17	283
2-11-4. [한국경제] 승승장구하던 日 `애니 아성` 고령화로 흔들	1918	09/11/24 09:23	295
2-11-5. [프레시안] 일본, 주요국가 중 최초의 더블딥 경제될 것	3675	09/12/16 14:02	233
2-11-6. [한국경제]1경1249조원 천문학적 나랏빚	2747	10/02/10 15:05	190
2-11-7. [요미우리] 올해 일본 공시지가 하락	1382	10/03/26 09:25	80
2-12. 세계에서 가장 빨랐던 일본보다 더 빠른 고령화	4176	08/02/03 17:38	3302
2-12-1. [통계청] 빠르게 느는 50대, 줄어드는 20~30대	719	09/09/18 11:29	400
2-12-2. [아시아경제] 은퇴자 순자산 1억, 월평균 50만원 수입	907	09/11/02 14:34	337
2-13. 대학생이 너무 많은 우리나라	7698	08/03/10 07:59	4216
2-14. 집값이 오르는 선진국과 집값이 내리는 선진국	8697	08/02/04 00:00	3867
2-14-1. [프레시안] 그리스 위기, 스페인에 비하면 경량급	1955	10/02/26 22:52	149
2-15. 지구 상에서 가장 이상한 우리나라 아파트 값	3202	08/02/18 23:22	4035
2-16. 대한민국에서 가장 쉽게 돈을 벌었던 방법	4120	08/05/12 09:42	3372
2-17. 부산시와 울산시의 아파트 값이 주는 교훈	7799	08/02/03 17:56	4797
2-18. 그래도 수도권은 오르지 않을까?	7125	08/03/25 09:39	4343
2-18-1. [경향신문]서울 대학들 ‘제2, 3 캠퍼스’ 추진 붐	1982	09/11/29 22:07	263
2-18-2. [이데일리] 평택 미군공사 5천억 발주..`기회의 땅`	1130	10/03/07 19:50	133
2-19. 붕어 없는 붕어빵, 배 없는 대운하, 외국기업 없는 국제도시	5595	08/04/29 22:58	2788
2-19-1. [연합 뉴스] 水公에 4대강 주변지역 개발 우선권 부여	4531	09/09/09 10:45	919
2-20. 현대판 바벨탑의 저주가 우리나라에도?	8798	08/02/13 16:52	7815
2-20-1. 세상에서 가장 불쌍한 건물	1233	09/06/15 13:13	1036
2-20-2. [머니투데이] 2013년 서울 오피스 공실률 25% 육박	3487	09/12/03 11:33	271
2-20-3. [이데일리] 두바이 집값도 인구도 곤두박질	4959	10/03/23 07:13	85
2-21. 현대판 바벨탑의 저주 2	8534	08/08/26 14:01	2535
2-21-1. [과천마을신문] 과천시, 거대쇼핑몰에 홀리다	5350	09/08/20 15:31	566
2-22. 내수 불황 - 양극화 문제	4497	08/04/16 08:12	2644
2-22-1. [매일경제] 빈곤층 더 늘었다.	1262	09/07/14 12:52	432
2-22-2. [중앙일보 ] 이 경기침체에도 … 고액 봉급자 늘었다	1253	09/07/17 07:35	430
2-22-3. [노컷뉴스] 집 살 능력자가 사라진다	879	09/11/27 09:49	269
2-23. 내수 불황 - 인구 고령화 문제	7053	08/04/16 08:13	2539
2-23-1. [연합뉴스/조선일보] 재정부 - 잠재성장률 3%대로 하락	2517	09/07/16 10:09	339
2-23-2. [헤럴드 경제] 한국 내수 감소속도 가장 빨라	1321	09/07/16 10:21	352
2-24. 일본과 같은 장기 불황이 우리나라에도 올까?	4975	08/03/25 15:06	3284
2-24-1. [연합뉴스] 한국 잠재성장률 3%대 후반 하락	2284	09/10/09 09:18	261
3. 결론	272	08/03/26 14:19	2091
3-1. 요약	1244	08/02/14 19:43	3558
3-2. 연착륙이냐 경착륙이냐?	6979	08/04/17 15:29	3286
3-3. 값이 내리게되면 얼마나 내릴까?	3936	08/04/27 22:59	4284
3-3-1. [조선일보] 월가(街) 최고 AIG 빌딩 매입 한국 자본	2675	09/09/11 13:55	394
3-4. 예외도 있다.	3631	08/02/04 10:28	4756
3-4-1. [매일경제] 대규모 단지 무더기 분양 연기	2794	09/07/24 10:26	512
3-5. 개발도 중요하지만 고령화 사회에 대비할 때	5889	08/03/29 11:10	2963
3-5-1. [뷰앤뉴스] 한국재정, 일본처럼 크게 망가질듯	1056	09/07/27 11:14	469
3-5-2. [연합뉴스] 엔고 비상..도쿄 금융시장 휘청	1245	09/09/28 12:29	259
3-5-3. [중앙일보] 19조 들어간 고속도로에 차가 없네	1724	09/10/13 08:26	347
3-5-4. [뷰스앤뉴스] 경기도, 공단 미분양대란에도 공단 떼조성	1055	09/11/19 10:58	224
3-5-5. [프레시안] 일본은 사라질 것이다	6191	10/01/12 21:42	279
3-6. 아파트 값 붕괴 이후에는 어떻게 되나?	11469	08/03/30 15:22	5423
3-6-1. [중앙일보] 아파트가 클수록 분양가는 싸게~	1706	09/07/13 07:07	418
3-6-2. [동아일보] 李대통령 - 아파트 고급화로 분양가 높아져	1858	09/07/14 07:27	409
3-6-3. [미래 주택트랜드]소형주택 뜨고 중대형은 지고	5891	09/07/22 11:27	487
3-6-4. [한국경제]같은 단지 큰 아파트가 작은 집보다 싸네!	2149	09/12/16 18:46	207
3-6-5. [연합뉴스] 1기신도시 - 살기가 너무 불편해요	3610	09/12/22 08:43	267
3-6-6. 고층아파트에 살다간 일찍 죽겠네	8779	10/02/07 11:43	284
3-6-7. [SBS] "전세를 월세로"…집 없는 서민들 설움 커진다	1301	10/03/23 16:18	119
3-7. 이 글을 마치면서...	3419	08/02/17 15:07	4001
4. 부록	0	08/03/25 08:06	1650
4-1. 1970~2005년 출생자수/사망자수	18258	08/02/18 14:50	1828
4-2. 2005년 연령별 인구 분포	67129	08/03/25 16:47	1629
4-3. 미국/일본/한국의 GDP/주식/채권/부동산 비율	3672	08/02/15 13:02	2210
4-4. 일본 동경 주택지 가격지수	1213	08/03/28 19:34	1497
4-5. 새로 만들어지는 도시와 건물들	0	08/02/04 00:07	1522
4-5-1. 2기 신도시(12개) - 191만 수용	2416	08/02/03 13:10	2065
4-5-2. 혁신도시와 기업도시(16개) - 46.2만명 수용	6577	08/02/03 23:47	1515
4-5-3. 행복도시와 도청 이전 신도시(4개) - 85만명 수용	1787	08/02/15 07:21	1359
4-5-4. 경제 자유 구역(6개) - 133.5만명 수용	2621	08/03/12 10:42	1341
4-5-5. 기타 지방 신도시(6개) - 66.5만명 수용	3378	08/02/15 07:23	1328
4-5-6. 뉴타운 및 택지지구	3288	08/02/15 07:24	1768
4-5-7. 테마파크와 관광단지	5318	08/05/29 11:17	1383
4-5-8. 보금자리 주택	1646	09/05/11 12:52	589
4-5-9. 100층 넘는 건물들 조감도	1100	09/07/20 09:27	608
4-6. 전문가들의 중장기 전망	3521	08/03/12 09:30	3013